Ставка по ипотечным кредитам на загородную недвижимость всегда выше, чем на квартиру. Банк повышает ставку не из «вредности», а из-за более высоких рисков. Ипотека – это вид залога, при котором объект кредитования находится в пользовании у ипотечника, однако в случае, если тот перестает оплачивать кредит, банк имеет право выставить залоговую недвижимость на продажу и так закрыть свои потери. Ликвидность загородного дома ниже, чем у квартиры, этим и обосновано повышение ставки. Есть как минимум 3 причины, почему ставка ипотеки на дом выше, чем на квартиру.
1. Продать квартиру намного проще, чем продать дом
По оценкам Сбера, среднее время продажи квартиры в России – 90 дней. Среднее время продажи дома определить сложнее, слишком многое зависит от региона, времени года, состояния строения, особенностей планировки и дизайна, однако, даже если коттедж – настоящий «лакомый кусочек», продать его быстрее, чем за полгода, редко удается, особенно в низкий зимний сезон. Если заемщик не справится с платежами, быстро «пустить с молотка» дом не получится.
2. Возникают дополнительные расходы
На период продажи, который может затянуться, банк останется без выплат по ипотеке. Плюсом к этому ему придётся оплачивать содержание загородной недвижимости – отопление, охрану, уход за участком, прочие расходы, которые выше, чем на содержание квартиры. Когда залог, т.е. дом и участок, переходят банку, он также должен выплачивать налог на имущество.
3. Сложность оценки
Оценка квартиры проводится исходя из анализа предложений на рынке. Имея достаточный опыт, можно за считанные минуты определить с высокой точностью её реальную стоимость с учетом района и типа дома. Оценить стоимость загородного дома намного сложнее. Просто сравнить его с домами из того же материала, такого же метража и в том же районе недостаточно. В этом отношении относительно простой можно назвать только оценку коттеджа в типовом коттеджном поселке.
При оформлении ипотеки на загородный дом требуется сложная процедура оценки не только здания, но и земельного участка. На рыночную стоимость дома влияет намного больше факторов, чем на цену квартиры, необходимо более детальное рассмотрение заявки. На кадастровую стоимость при оценке ориентироваться недостаточно – реальная цена может быть как значительно выше, так и ниже кадастра.
Нужно понимать, что ипотека на дом отдельно не оформляется – только вместе с участком, где он расположен. Вот почему, если коттедж стоит на земле в федеральной или муниципальной собственности, кредит на него вам не дадут (кроме случаев земель с разрешением использования ИЖС). Новый ФЗ 217 разграничивает садоводческие и огороднические товарищества, получить ипотеку на дом в СНТ возможно, а вот огороднические земли не предназначены под жилое строительство, постройки там незаконны.
Не всегда участок находится в собственности продавца дома, другие варианты – долгосрочная аренда, пожизненное наследуемое владение, бессрочное пользование, общая долевая собственность всех собственников посёлка. Разобраться в нюансах и определить, стоит ли вообще предлагать объект на рассмотрение банку, поможет грамотный агент по недвижимости.
Оформить ипотеку можно на уже построенный дом или на возведение нового дома. Во втором случае залогом станет не строящийся дом, а другой объект недвижимости, находящийся в вашей собственности – квартира или дом. Также возможно оформление кредита на покупку участка с фиксацией обязательств по строительству на нем дома. При оформлении ипотеки на строительство загородного дома необходимо согласовать с банком подрядчика, а также сметную документацию. Многие строительные компании предлагают список банков, в которых можно получить ипотеку на строительство через их организацию.
Разные банки выдвигают разные требования, и всё же можно утверждать, что у вас наибольшие шансы получить ипотеку на покупку загородной недвижимости, если она:
Объект капитального строительства, предназначенный для круглогодичного проживания, введенный в эксплуатацию.
Ликвидна. Требование ликвидности довольно субъективное, учитывает месторасположение объекта, характеристики здания и участка, прочие аспекты.
Имеет не более 50% износа, не находится в аварийном состоянии, не предназначена под снос, построена с учетом строительных норм.
Имеет низкую пожароопасность. Обязательное условие оформления ипотеки – оформление страховки, и страховщики с гораздо большей охотой оформляют страховку на каменные коттеджи (газобетон, теплая керамика и т.п.), чем на деревянные строения, к которым относятся популярные сейчас каркасники.
Снабжена коммуникациями. Центральное водоснабжение и канализация, газ, стабильные электросети повышают ликвидность.
Находится недалеко от города. Чем дальше – тем меньше шансов получить ипотеку.
Можно ли оформить ипотеку на дачу? Некоторые банки, в т.ч. Сбер, предлагают специальные программы кредитования на покупку домов, не предназначенных для регулярного проживания.
Получить ипотеку на дом сложнее, чем на квартиру. Требования к заемщикам жестче, процент отказов выше. Один и тот же банк может одобрить вам ипотечный кредит на квартиру, но отказать в ипотеке на дом той же стоимости. Нередко помимо залога у заемщика требуют поручительство физических лиц.
Что бы ни писали в рекламных проспектах, по факту наибольшие шансы получить одобрение ипотеки на дом имеют люди в браке, в возрасте 35-45 лет, с большим стажем и длительным сроком работы на последнем месте, без детей или с 1-2 детьми, без обязательств по алиментам, с хорошей кредитной историей. Идеально, если предстоящие расходы на погашение ипотеки составят не более 40% доходов. Учитывается количество уже открытых кредитов.
Если доходов или благонадёжности не хватает, можно привлечь созаемщиков. Ими могут выступить родственники, друзья и даже работодатель (юридическое лицо). Супруги становятся созаемщиками автоматически, если только между мужем и женой не заключен брачный договор с иными условиями.
Первый большой этап – получение одобрения на ипотеку. Соберите необходимые документы, подайте заявку и ждите ответ. На рассмотрение уходит до 2 недель. Банк сообщит, какую сумму готов предложить, на какой период, и какой срок у вас есть на подбор объекта (как правило, около 3 месяцев). Маленькая хитрость: у многих банков можно получить более выгодные условия, оформив онлайн-заявку.
Второй этап – подбор объекта. После того, как вы выбрали дом, банк рассмотрит пакет документов по объекту и огласит свой вердикт. Плюс в том, что банковская проверка дает дополнительные гарантии юридической «чистоты» дома и участка.
После согласования коттеджа происходит подписание договора купли-продажи и кредитных документов. Не забывайте, что ипотеку не дадут без оформления страховок. Помимо основных есть дополнительные, от которых вы можете отказаться с увеличением ипотечной ставки, так что рассчитайте, что выгоднее.
Следующий шаг – оформление права собственности. Только после этого проводится передача объекта с подписанием акта приемки-передачи и расчеты с продавцом. Процесс оформления ипотеки на загородный дом нельзя назвать простым, и всё же получить одобрение вполне реально.
